建物登記・不動産 Q&A
建物登記の依頼について
知り合いの司法書士や土地家屋調査士がいないため、お任せしているのが現状だと思います。
しかし、登記費用を支払うのはお客様ですから、決定する権限があるのはお客様ご自身です。
登記の書類やスケジュールは、共通の場合が多いので、お客様のほうで指定しても不都合は生じないでしょう。
ハウスメーカーと契約をする段階で、営業担当者に司法書士と土地家屋調査士を自分で決めたい旨を伝えて、了解をとっておいて頂くのがよいでしょう。
ただし、戸建分譲の多棟現場の決済（引渡）を同時期に集中して行う場合には、登記の必要書類が共通していることがあるため、複数の土地家屋調査士・司法書士が関わると決済がスムーズに行かなくなる場合があります。そういう場合には、お客様の建物だけを別個に手続きすることは難しいかもしれません。
分譲業者が売主として司法書士をあらかじめ指定している場合が多いからです。
融資を受けないで、自己資金で購入する場合には、建物の登記に関しては別個にすることは問題ありません（土地の所有権移転は除きます）。
また、重要事項説明書で、指定の司法書士・土地家屋調査士が登記を担当する旨が明記されています。したがって、分譲マンションの場合は、お客様が購入する部屋だけを別個に登記することは、通常できません。しかし、所有権保存や抵当権設定の登記に関しては、売主側の了解があればできるでしょう。金融機関が抵当権設定登記を行う司法書士を指定する場合もあります。
しかし、費用については、事務所はそれぞれ別個になるので、一括処理による価格は期待できないかもしれません。
共同事務所形態で、同一の事務所に司法書士と土地家屋調査士がそれぞれいる場合も同じで、件数を多く取り扱って報酬を割安にしている場合もありますが、そのような事務所は少ないでしょう。
アパート、賃貸マンションなどの共同住宅から大規模の病院、ビルなど建物に関してはすべてご相談ください。
分譲マンションの区分建物登記についても、表示の土地家屋調査士業務と引渡の司法書士業務どちらもお任せください。
新築建物登記について
しないでおくと、いざ表題登記をしようとしたときに必要書類が見つからないため余分な費用がかかるケースもあります。
所有権保存登記には期限はありませんが、住宅ローンを借りる場合には、抵当権設定登記が必要になり、その前提として、必ず、所有権の登記をして所有者を確定する必要があります。
将来、売却したり、相続したりといったときにも所有権の登記は必要になります。
検査済証を取得していない場合、工事請負契約書や工事代金の領収書などが必要な場合もあります。
共有名義にするときは、持分協議書、共有者全員の印鑑証明書も必要になります。
所有権保存登記には、所有者の住民票、住宅用家屋証明書などが必要になります。
この場合は、上申書を添付してすることになります。
なお、共有名義にする場合には、建築資金の負担に応じた持分割合によって登記します。
実際に負担した資金の割合と登記の持分が一致しないと、その差額に対して贈与税が課税されてしまうので、注意が必要になります。
居宅を例にすると、外装工事については外壁の仕上げの工事が完了し、足場がほぼとれた状態で、内装工事についても壁・床の仕上げが完了し、台所などに設備機器の取り付けが終わった状態になれば、建物の表題登記をすることができるでしょう。
表題登記が終われば、所有権保存登記と抵当権設定登記を申請できますので、すぐ融資を実行してもらえることになります。
まず、表題登記を申請してから約10日間、その後、所有権保存登記に同じく１週間ほどかかります。抵当権設定登記については、融資が実行される際に、所有権保存登記と同時に申請するのが通常で、その場合は、所有権保存登記と同時に完了します。
居住用の住宅を新築、または、取得した場合に、一定の条件を満たすと、登録免許税の軽減が受けられます。登記の際に、住宅用家屋証明書を添付書類として提出する必要があります。
所有権保存登記の税率は、１０００分の４から１０００分の１．５（0.15％）に軽減されます。
特定長期優良住宅又は認定低炭素住宅の場合は１０００分の１（0.10％）に軽減されます。
抵当権設定登記の税率は、１０００分の４から１０００分の１（0.10％）に軽減されます。
軽減措置を受ける条件
個人が新築した場合
1.新築から１年以内に登記をすること
2.自己の居住のための建物であること
3.床面積が50平方メートル以上であること
4.店舗等の併用住宅の場合、居宅部分が建物全体の90％を超えること
個人が取得した場合（建売住宅、分譲マンション）
1.取得から１年以内に登記をすること
2.自己の居住のための建物であること
3.新築後使用されていないこと
4.床面積が50平方メートル以上であること
5.共同住宅の場合は、耐火又は準耐火建築物であること
6.店舗等の併用住宅の場合、居宅部分が建物全体の90％を超えること
家を新築・増築した所有者に対して、固定資産税の基礎となる評価額を算定するために、市区町村・都税事務所の資産税担当の職員が戸別に訪問しています。
具体的な家屋調査の流れは、登記をすると、登記所（法務局）から市区町村にそのことが通知され、所有者に「家屋調査のお願い」を郵送します。建物の登記をしていなくても、資産税担当の職員は独自に調査して、連絡してきます。
そして、具体的な日時を決めて調査にやって来ます。調査の内容は、屋根・外壁等の外部仕上げ、床・壁・天井等の内部仕上げ、建築設備等を見て、再建築費評点数というものをつけて固定資産税の評価額を算出しています。契約書、建築確認、図面なども調査します。
また、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の税の説明と新築住宅の税の減免についても説明をします。
その他の建物登記について
建築確認は、登記に必要な所有権を証する書面の一つであり、他の書類で代替できます。固定資産税台帳登録事項証明書など他の書類を使います。
増改築により種類・構造・床面積を変更した結果、既存の建物と一体となった場合には、所有者である父親から建物の表題部変更登記をする必要があります。
今回、資金を出したのが、所有者でないため、税務上、所有者である父親へ増改築費用を贈与したものとみなされて贈与税が課税されてしまうので、出資割合に応じた持分を移転登記する必要があります。あるいは、表題部変更登記する前に、父親から息子に所有権移転登記をしてしまうやり方もあります。
また、増築部分が構造上区分されていて、独立した建物として利用できるならば、区分建物として登記することもできます。この場合は、増築した部分の所有者である息子から区分建物の表題登記、既存部分の所有者である父親から区分建物への表題部変更登記をあわせてすることになります。
同じく、未登記建物についても、相続人名義に、直接、建物表題登記をすることができます。亡きお父様が所有者であったことを証する書面として、建築確認済証や引渡証明書、相続を証する書面などが必要になります。
取り壊されたのは、相当前のようです。
この建物の滅失登記をする必要があると言われていますが、どうすればよいのですか？
建物の所有者が不明の場合には、土地の所有者が利害関係人として、建物滅失の申出を行うことができます。申出により、登記官は、職権で滅失登記を行います。
申出には、事情を記した上申書や印鑑証明書が必要になります。
不動産の現況と権利関係を公示し、取引の安全を図るために不動産登記制度はあるので、建築基準法に違反していたとしても、登記をする必要があります。
この場合、確認済証はありませんので、工事施工者の引渡証明書、固定資産税台帳登録事項証明書などの書類を使うことになります。
ただし、違反建築物として行政庁から除却措置命令が出されている場合は、表題登記は受理できないとされています。
なお、建ぺい率や容積率など違反があると、住宅ローンの融資がうけられない場合が多いので注意が必要になります。
